Статьи

Богатым новосибирцам не хватает роскошных квартир

Спрос на дорогое жилье в Новосибирске намного превышает предложение. Некоторые риэлторы утверждают, что такая недвижимость продолжает подниматься в цене и сейчас. Но застройщикам все труднее угодить требовательным покупателям, их аппетиты растут.

Опрошенные риэлторы затруднились точно определить объем рынка элитной недвижимости в городе. Отчасти это объясняется закрытостью рынка. «Далеко не все сделки заключаются через агентства недвижимости. Просто потому, что круг людей, покупающих дорогую недвижимость, слишком узок, и нередко они находят друг друга через знакомых. С другой стороны, понятие элитности во многом субъективно, поскольку таких критериев, как цена и местоположение дома зачастую недостаточно, чтобы определить грань между жильем повышенной комфортности и элитным. Эти сегменты недвижимости отчасти пересекаются», – объясняет Ильдар Шариппаев, генеральный директор Железнодорожного агентства недвижимости «Афина Паллада

По сведениям Шариппаева, одновременно в городе продается не более 50 квартир: «Но это с допуском на субъективность оценки. Возможно, если предъявить более строгие требования, то окажется, что их не больше десяти». С тем, что 50 квартир – это максимальный объем предложения в элитном сегменте, согласна специалист филиала на Красном проспекте «Центрального агентства недвижимости» Ирина Шалаева. По мнению же Тимура Тагирова, максимум – примерно 25 квартир.

Основные покупатели элитного жилья – владельцы бизнеса и топ-менеджеры крупных московских компаний, рассказывает Шариппаев. Потенциальных покупателей элитного жилья в городе не больше тысячи, считает он. «Преимущественно это мужчина старше 35 лет, владелец бизнеса», – делится наблюдениями Шалаева. По мнению Дьячкова, элитное жилье могут себе позволить собственники бизнесов, а также наемные руководители, доходы семей которых превышают $120 тыс. в год. Тагиров говорит, что элитное жилье покупают владельцы бизнеса и высокооплачиваемые топ-менеджеры с годовым доходом от $300 тыс: «В городе есть десятки очень богатых людей, с капиталом от $30 млн. Все они потенциальные покупатели элитной недвижимости. И не только они, но и их родственники». По его словам, покупателями элитного жилья могут быть и чиновники: «У них есть возможность, используя административный ресурс, приобрести квартиры по себестоимости, либо бесплатно получить их от города для улучшения жилищных условий».

Элитное жилье выходит из центра

Различить жилье повышенной комфортности и элитное, по мнению Дьячкова- управляющего компании DSO Consulting , можно не только по стоимости, но и по их местоположению: «Настоящее элитное жилье может быть либо в центре, либо в субцентре города, во второй линии домов на магистральных улицах или в первых линиях улиц «тихого» центра».

Кроме местоположения у элитного жилья есть и другие отличительные признаки, рассказывает Дьячков: «Это кирпичные или каркасно-кирпичные здания с внешней отделкой из лицевого кирпича, декоративной фасадной плитки или штукатурки. Придомовая территория огорожена и находится под видеонаблюдением, здание охраняется, в нем дорогостоящая отделка помещений общего пользования (входов, лестничных клеток), чистота и порядок в подъездах». При этом и не элитное жилье может обладать рядом свойств, присущих домам высшего уровня, например, в некоторых домах могут быть и ограждение, и видеонаблюдение, но при этом они не могут претендовать на элитное жилье в полной мере. Важна совокупность характеристик По словам Анисенковой (Руководитель филиала на ул. Трудовой «Центрального агентства недвижимости») -, для элитного жилья обязательно наличие удобной транспортной развязки, развитой социальной инфраструктуры (магазинов, парикмахерской, фитнес-клуба, детских садов, школ). В самом доме должна быть подземная парковка, попасть на которую можно на лифте. Обязательные элементы такого дома – охрана, огороженная и находящаяся под видеонаблюдением придомовая территория, наличие консьержа. «Элитное жилье должно иметь определенный набор услуг – охрану, подземную парковку или охраняемую территорию около дома, консьержа. Площадь однокомнатной квартиры должна быть не менее 70 кв. м, двухкомнатной – от 100 кв. м, трехкомнатной – от 130 кв. м», – рассказывает ВладимирЗатримайлов. (Генеральный директор агентства недвижимости «Дельта»). Специалист филиала на Красном проспекте «Центрального агентства недвижимости» Ирина Шалаева считает, что площадь элитных квартир начинается от 150 кв. м. «Элитное жилье – это качественный дом в престижном месте и в недоступной для основной массы населения ценовой категории», – говорит директор агентства недвижимости «Эрмитаж» Тимур Тагиров

Элитное жилье – товар штучный, и выбрать его сложнее. «Покупателям очень редко нравится дизайн предлагаемых квартир. Из-за этого некоторые предпочитают покупать квартиры в строящихся домах», – замечает Анисенкова. Шариппаев рассказывает, что один из клиентов «Афины Паллады» рассчитывал вложить в покупку элитного жилья 30 млн руб., но не смог найти устраивающую его квартиру и в итоге решил строить загородный дом. Между жильем в элитных многоквартирных домах и коттеджами есть конкуренция, полагает Дьячков. Тагиров же уверен, что конкуренции между этими сегментами недвижимости нет: «Жизнь в коттедже сильно отличается от проживания в квартире». «Многие состоятельные люди могут себе позволить и коттедж, и элитную квартиру», – говорит Затримайлов.

Покупателю элитного жилья все труднее угодить

Сегодня новосибирские застройщики элитное жилье строить не жаждут, отмечает директор компании «Дело Проф» Петр Мельников. Их можно понять, с высокой рентабельностью позволяют работать и проекты жилья эконом-, и бизнес-класса, поясняет риэлтор. Затримайлов говорит, что в Новосибирске нет компаний, которые бы занимались строительством только элитного жилья: «Некоторые позиционируют себя так, но фактически строят все, что приносит прибыль». «Создание такого жилья требует очень больших вложений. Местные застройщики позиционируют как элитный лишь один из строящихся ими домов», – объясняет Шалаева. Шариппаев называет еще одну причину: «В этом сегменте покупатель очень капризный. Выбирая место, проект здания, определяя цену, застройщик рискует сильнее, чем при строительстве более дешевого жилья» Ряд строящихся домов называют элитными, но зачастую это лишь маркетинговый ход застройщиков, говорят участники рынка. «Смогут ли эти дома заслужить такое название, станет ясно лишь со временем. Дом должен обрести репутацию», – говорит Тагиров. А заслужить ее становится сложнее. Требования к элитному жилью постепенно ужесточаются, рассказывает Анисенкова: «Несколько лет назад претендующему на престижность дому достаточно было иметь огороженную придомовую территорию и охрану. А сейчас для каждой квартиры требуется несколько парковочных мест в подземном гараже, в вестибюле здания должен следить за порядком консьерж». По словам Шариппаева, пока функции консьержа в новосибирских домах как у вахтера. «Консьерж следит за порядком в подъезде, не пропускает нежелательных посетителей. Обычно он еще и передает жильцам корреспонденцию», – рассказывает Тагиров. Дьячков полагает, что конкуренция между элитными домами только начинается и поэтому говорить о расширении перечня услуг, оказываемых жильцам элитных домов, еще рано.

Клубные дома остаются в тени

Для покупки такой квартиры в доме требуются рекомендации известных, уважаемых людей города и области. «В клубном жилье на первый план выходит однородность социальной среды, общность интересов и психологическая совместимость обитателей. Случайных людей в таком доме быть не должно», – отмечает директор «Вита-Нова» Татьяна Мамлеева. Иногда все квартиры в здании выкупают партнеры по бизнесу, уточняет она.

«По-настоящему клубным будет дом, если определенная группа людей объединится для конкретизации его архитектурной концепции, местоположения и совместно профинансирует строительство», – говорит Тагиров. И такие дома уже существуют, хотя и их жильцы предпочитают не афишировать категорию своих квартир. По словам Мельникова, В Новосибирске есть несколько небольших домов в центре, созданных по клубному принципу. Это не коммерческие проекты компаний-застройщиков, а частная инициатива самих будущих жильцов, как правило, друзей или партнеров по бизнесу, родственников. Квартиры в таких домах продаются крайне редко и только «своим людям».

Дмитрий Сердцев

Источник статьи


 

все статьи

Элитное жилье: быть или казаться?
Вопрос о наличии и судьбах элитной жилой застройки в Новосибирске формулируется сегодня с гамлетовской остротой: быть или не быть. Эксперты и участники рынка спорят: Нужна ли классификация элитного жилья, когда сформируется устойчивый спрос, выдержит ли Новосибирск конкуренцию с зарубежной недвижимостью?

 

Классификация престижных домов
Новосибирский рынок элитного жилья отличается отсутствием четкой классификации объектов. Существуют московские классификаторы, но они неприемлемы для Новосибирского рынка.