Статьи

Элитное жилье: быть или казаться?

Вопрос о наличии и судьбах элитной жилой застройки в Новосибирске формулируется сегодня с гамлетовской остротой: быть или не быть. Эксперты и участники рынка спорят: нужна ли классификация элитного жилья, когда сформируется устойчивый спрос, выдержит ли Новосибирск конкуренцию с зарубежной недвижимостью? Картина получается противоречивой и не слишком оптимистичной.

Где эта улица, где этот дом


Сомнение вызывает уже сам факт существования элитного жилья, так как отнесение объектов жилой недвижимости к этой категории в большинстве случаев является не более чем маркетинговой стратегией. «Считаю, что в Новосибирске нет элитного жилья. Можно говорить лишь о повышенной комфортности», — убежден руководитель Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирской области Константин Боков. С ним солидарен заместитель генерального директора ОАО «СИАСК» Михаил Ельский: «Элитного жилья у нас нет, можно только сформулировать требования к элитной застройке».

Руководитель отдела маркетинга и инвестиций УК «Сибирь Девелопмент» Татьяна Аржаева отмечает, что под элитными подразумеваются дома, построенные не раньше конца 1990-х годов в центре города, с большими квартирами, сформировавшимся составом жильцов и определенным социальным статусом. Аналитик рынка недвижимости ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость« Федор Голованов рассказал, что на вторичном рынке к элитному жилью риэлтеры относят квартиры в недавно построенных домах с хорошей внутренней отделкой; на первичном — дома с хорошим расположением и большими площадями квартир. Он считает, что сегодня элитные новостройки в Новосибирске можно пересчитать по пальцам одной руки. По мнению генерального директора компании «Авангард-С» Александра Чепасова, жилье, считающееся в Новосибирске элитным, на западе вошло бы в категорию экономкласса. «Истинно элитное жилье обладает уникальностью, архитектурной или исторической ценностью, индивидуальным дизайном и благоприятным окружением: горы, море, особый климат. Пока у нас такого жилья нет, и вряд ли когда-нибудь будет», — полагает Александр Чепасов.

Причины торможения

Татьяна Аржаева считает, что говорить о динамике развития данного сектора не стоит: «Единичные реализованные проекты спорны и свидетельствуют скорее об интересе девелоперов; рост предложения еще впереди». По ее мнению, развитие сегмента тормозят высокая рискованность инвестиций, недостаток технических возможностей для реализации идеи подобного уровня и наличие разночтений самого понятия элитного жилья. С ней соглашается Федор Голованов: «Объемы строительства элитного жилья незначительны, и пока мы не видим тенденции роста. Во-первых, элитное строительство требует от девелопера больших финансовых затрат и точного подсчета всех рыночных факторов.Во-вторых, трудно найти подходящий земельный участок. Девелоперы предпочитают без особого риска возводить пользующиеся высоким спросом дома эконом- и бизнес-класса». Анализируя сложности, связанные с возведением высококлассного жилья, Александр Чепасов отмечает высокую себестоимость, длительность строительства, узкий потребительский сегмент и необходимость специальных программ продвижения. Непросто найти и хорошего подрядчика: отрасль испытывает острый дефицит квалифицированных кадров, общая культура строительства оставляет желать лучшего, многие технологии и материалы не успели зарекомендовать себя в сложном сибирском климате. «Иногда подрядчик в угоду сиюминутной экономии навязывает заказчику решения, понижающие качество готового объекта», — констатирует Александр Чепасов. Главный инженер ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» Сергей Волков считает, что в ходе дальнейшего развития общественных отношений, появления новых архитекторов, технологий и материалов критерии элитности будут меняться.

Цена, спрос и предложение

Федор Голованов полагает, что как на вторичном, так и на первичном рынках средняя цена элитного жилья составляет порядка 90 тыс. руб. за кв. м. По данным Татьяны Аржаевой, в строящемся жилье ценовой разброс составляет от 85 до 125 тыс. руб., а для «вторички» потолка не существует: периодически от агентств недвижимости поступает информация о новых рекордах — вплоть до 250 тыс. руб. за кв. м. Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что цена в значительной степени формируется местоположением. По его оценкам, сегодня элитное жилье под самоотделку стоит от 90 тыс. руб., жилье повышенной комфортности — 70–89 тыс. Александр Чепасов считает нижнюю ценовую границу равной 100 тыс. руб. за кв. м. По мнению Михаила Ельского, стоимость зависит в первую очередь от месторасположения, уровня обслуживания и качества материалов. Татьяна Аржаева отмечает, что «местоположения в центре уже недостаточно. Покупатели готовы экспериментировать, им хочется широты идей, новых форматов и концепций». В связи с хаотичностью сектора коттеджной застройки преимущество за клубными домами, особое внимание привлекают пентхаусы, двухуровневые квартиры и квартиры с мансардами. Михаил Ельский согласен с концепцией изменения структуры спроса в сторону повышения требований к элитному жилью.

Другой точки зрения придерживается Александр Чепасов: «Адекватное предложение появится, как только сформируется сегмент потребления. Посмотрите на бизнес-центры — сейчас они пустуют, но через два-три года заполнятся офисами процветающих компаний».

Исчислить алгеброй гармонию

Вопрос о классификации элитного жилья также вызывает неоднозначную реакцию. Татьяна Аржаева полагает, что создание единой классификации реально и необходимо; при ее разработке можно стремиться к соответствию общепринятым стандартам либо дополнить местными реалиями одну из имеющихся. По мнению директора RID Analytics Елены Ермолаевой, классификация нужна в каждом сегменте рынка: «Важно понимать, что это будет не раз и навсегда устоявшаяся схема деления на классы, а рабочий инструмент, который время от времени нужно обновлять». Действующим примером может служить классификация от DSO Consulting. «О ней можно спорить, но наши клиенты согласились с тем, что эта классификация вполне определяет качества, по которым можно отличить элитное жилье», — рассказал Сергей Дьячков. «До классификации Новосибирску нужно еще дорасти. В данный момент рынок строящегося жилья Новосибирска развит недостаточно, особенно в сегменте элитного жилья. Классификация появится сама в тот момент, когда действительно понадобится», — убежден Федор Голованов. По его мнению, классификацию формирует строительный сектор. «Создание единой классификации на данный момент невозможно, так как необходимо выработать четкие критерии элитности жилой недвижимости», — утверждает маркетолог ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект» Виталий Абрамов. Не все эксперты вообще согласны с необходимостью разложить элитное жилье по полочкам. «Когда я вижу красиво одетую женщину, мне не важно, сколько стоил ее наряд и как он скроен. Он просто красив или нет. Так и элитная недвижимость — здесь все очень индивидуально, нужно выделить лишь несколько основных критериев», — считает Александр Чепасов.

Местоположение или качество

Сергей Дьячков полагает, что классность жилья определяется прежде всего его местоположением: жилье в панельном доме в историческом центре города почти всегда будет дороже, чем хоромы в спальном микрорайоне. Примерами элитного жилья в центре он называет «ПаркХаус», «Премьеру», «Тихий двор», «Солярис» и «Болгарский дом». Елена Ермолаева считает, что «для элитного жилья важно окружение, но и без качества тоже никуда. Впрочем, если место может оценить и непрофессионал, то с качеством гораздо сложнее: качество архитектуры — вещь очевидная, а качество строительства непрофессионал оценить не может». Федор Голованов предлагает оценивать в комплексе такие факторы, как местоположение объекта, вид домостроения, планировочные решения, наличие внутренней и внешней инфраструктуры, обустройство придомовой территории и другие. Виталий Абрамов считает необходимым учитывать также наличие социальной инфраструктуры и транспортную доступность. Анализируя предпочтения покупателей, Татьяна Аржаева отмечает, что исторический центр города является самой престижной территорией, несмотря на пробки, точечную застройку и многое другое. Но свободных участков здесь практически не осталось, и акценты смещаются в сторону качества и концептуальности. «Тенденцией ближайших лет станут поиск и формирование новых субцентров, строительство в них элитных домов и микрорайонов», — считает Татьяна Аржаева.

В ожидании высокого стиля

«Появления выдающихся с архитектурной точки зрения объектов элитной жилой застройки можно ожидать тогда, когда у заказчиков появится спрос на архитектуру, а не только на максимальную квадратуру и этажность», — считает Виталий Абрамов. Архитектурная составляющая также нивелируется стоимостью земельных участков, отводимых под строительство: чем выше цена земли, тем сложнее разместить на небольшом участке действительно удачный с архитектурной точки зрения объект.

Татьяна Аржаева считает, что с ростом конкуренции ситуация меняется: «Федеральные компании приносят с собой современные подходы и стимулируют к совершенствованию. Но у местных игроков не всегда есть возможность и ресурсы, чтобы перенимать передовой опыт и соответствовать новым стандартам. В итоге получается, что проект разрабатывают иностранные проектировщики с громким именем, а наши прорабатывают его на соответствие СНиПам и т. д. К сожалению, случается и так, что у проектировщиков есть отличные идеи, но они не могут их красиво презентовать. Надеюсь, через два-три года мы увидим уникальные архитектурные решения, которые станут украшением Новосибирска».

Не столь оптимистичен Михаил Ельский, предсказывающий возникновение выдающихся объектов элитной застройки лет через 40. «Строительство по-настоящему элитного жилья только начинается, поэтому можно сказать, что ни одна из ниш элитного жилья по-настоящемуне освоена», — утверждает Михаил Ельский.

Кое-что

о комплексной застройке

Необходимость комплексного элитного строительства не вызывает сомнений у специалистов. «Только здесь возможны создание качественной инфраструктуры и достижение социальной однородности», — считает Александр Чепасов. В центре города, к сожалению, победила точечная застройка, и подходящих площадок уже не осталось. Где же вырастут современные элитные комплексы? Новый генеральный план развития Новосибирска до 2030 года предусматривает схемы зонирования по функциональному назначению без учета ценовых категорий. Михаил Ельский, принимавший непосредственное участие в разработке этого документа, утверждает, что при его реализации будут осваиваться территории, на которых предусматривается развитие зон элитной застройки. «Формирование элитных районов уже идет. Основные критерии: наличие вблизи парка или лесного массива, водного пространства, хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура, формирование близлежащей застройки по современным принципам», — констатирует Михаил Ельский. По мнению Виталия Абрамова, формирование новых элитных районов в Новосибирске возможно тогда, когда большая часть территории города будет в полной мере обеспечена транспортной и инженерной инфраструктурой. «В Железнодорожном и Центральном районах сложилась высокая плотность строительства, а также перезагруженность инженерных и транспортных магистралей. Привлекательные земельные участки есть в Октябрьском районе, но для строительства на данной территории необходимо решать вопрос о расселении частного сектора.

Индикаторы элитного жилья

Местоположение — центр или субцентр; хорошее окружение; социальная однородность, престижность.
Экологическое благополучие района, близость лесов и водоемов.
Хорошая транспортная доступность.
Архитектурное своеобразие.
Территориальная обособленность, наличие огороженной придомовой территории с бассейном, парковыми и спортивными объектами.
Вид домостроения — кирпичный или каркасно-кирпичный дом.
Внешняя отделка — лицевой кирпич, декоративная фасадная плитка или штукатурка.
Площадь квартир — от 100–250 кв. м.
Оригинальные планировочные решения или их возможность.
Развитая инфраструктура.
Современные технические решения инженерных систем.
Безопасность: профессиональная охрана, видеонаблюдение.
Хорошая отделка помещений общего пользования (входы, лестничные клетки).
Управление — профессиональная управляющая компания.
Парковка — 100% обеспеченность.
Разработана и предоставлена DSO Consulting
 

Классификация жилья высоких классов, введенного в Новосибирске в 2000–2007 гг.

Класс Обязательные характеристики Местоположение Возможные характеристики
А Кирпичные несущие стены.Ограждение придомовой территории. Подземная или наземная парковка Центр или по линии метро Охрана территории и/или входных групп. Видеонаблюдение. Возможен каркас с заполнением кирпичом или газобетоном
В Железобетонный каркас с заполнением кирпичом или газобетоном с кирпичным фасадом. Подземная или закрепленная наземная парковка Центр или по линии метро Охрана входных групп. Огороженная придомовая территория. Внутриквартальное расположение
В- Металлический каркас с заполнением кирпичом или газобетоном с кирпичным или навесным фасадом. Подземная или закрепленная наземная парковка Центр или по линии метро  

Разработана и предоставлена DSO Consulting

Анна Огородникова 

Источник


 

все статьи

Элитное жилье: быть или казаться?
Вопрос о наличии и судьбах элитной жилой застройки в Новосибирске формулируется сегодня с гамлетовской остротой: быть или не быть. Эксперты и участники рынка спорят: Нужна ли классификация элитного жилья, когда сформируется устойчивый спрос, выдержит ли Новосибирск конкуренцию с зарубежной недвижимостью?

 

Классификация престижных домов
Новосибирский рынок элитного жилья отличается отсутствием четкой классификации объектов. Существуют московские классификаторы, но они неприемлемы для Новосибирского рынка.